下载客户端炎炎夏日，清远市清城区拟新建一处水上乐园的消息不胫而走，但更值得关注的是该项目背后新政策和新变化。
记者从相关职能部门了解到，这个全名为“深呼吸水上乐园”的项目并非重新拿地兴建，而是通过盘活闲置楼盘地块，在不改变原有土地性质的情况下，以过渡性使用的模式进行商业开发，让“沉睡”土地焕发新生机。
航拍画面显示，拟新建的水上乐园位于闲置地块西北侧。清远日报记者 刘淑芳 摄
航拍画面显示，拟新建的水上乐园位于闲置地块西北侧。清远日报记者 刘淑芳 摄
“该项目对盘活房企存量闲置用地具有积极作用，随着过渡性开发政策进一步放开，对区域房地产行业具备多重实质性正向价值。”清远市房地产业协会相关负责人如此评价该项目。
闲置楼盘“长”出水上乐园，这不仅是两种业态的融合，更是清远中心城区在土地利用从增量扩张转向存量提质的阶段，一次指向楼市纾困与城市功能补位的大胆探索。
一块地的两种命运
站在清远市大学西路，向左看，是热闹；向右看，是安静。
左侧的东城红树林的火爆并非偶然。2025年正式开园以来，这座以红树林IP打造的网红打卡地迅速成为市民假期休闲的热门选择。园区以轻商业吸引多家商户进驻，以休闲、茶咖、特色餐饮为主，客群覆盖周边社区居民、大学城师生以及数字经济产业园。整体呈现年轻化的特征——这恰好是东城街道最想留住的人群。
东城红树林鸟瞰图。清远日报记者 刘淑芳 摄
东城红树林鸟瞰图。清远日报记者 刘淑芳 摄
一街之隔的喜洋洋馨苑，则是另一种情况。
公开资料显示，该住宅小区于2015年前后经过短暂开发后，因种种原因陷入停滞，部分地块长期处于闲置状态。今年8月，记者在现场看到，小区内无物业看管，除东南角少量楼栋建成开售外，这片地处市区核心区域的土地，始终没能兑现当初的规划价值。
2026年8月3日，一则公示让这宗闲置多年的地块有了新进展。清远市自然资源局清城分局发布批前公示，内容涉及深呼吸水上乐园建设工程规划许可证的申请及建设方案。根据公示的总平面规划图，项目位于喜洋洋馨苑所在地块，西北方向的闲置地块拟建设包括造浪池、海啸池在内的多个水上娱乐设施，总规划建设用地面积达61264.21平方米。
公示信息在喜洋洋馨苑出入口进行张贴。清远日报记者 刘淑芳 摄
公示信息在喜洋洋馨苑出入口进行张贴。清远日报记者 刘淑芳 摄
公示还明确标注：本项目为过渡性开发项目。公示期10天，截至8月12日。公示期满当天，记者从清远市自然资源局清城分局了解到“公示期间未收到意见”，意味着这个备受关注的过渡性开发项目，正式跨过了审批流程中的关键节点，转入新阶段。
以过渡性开发来破局
要理解这块地的命运转折，得先弄明白一个概念：过渡性开发。
根据官方政策解读，过渡性开发是指对权属清晰、无争议的存量建设用地（含地上建构筑物），在近期难以按远景规划或控制性详细规划实施的情况下，经批准后在一定期限内，通过自主开发、合作利用、租赁使用等方式进行过渡性使用的新型开发利用形式，核心原则是“短期盘活、长期预留”。
简单来说，一块符合条件的闲置土地，可以临时用作其他用途，只要用地性质不作调整，运营期满后再恢复原状即可。正是这项政策，让闲置楼盘“变身”水上乐园从不可能变成了可能。
水上乐园标志牌已经设置。清远日报记者 刘淑芳 摄
水上乐园标志牌已经设置。清远日报记者 刘淑芳 摄
随着审批流程的加快，上述过渡性项目也在抓紧建设。8月13日，多辆工程车进出大学西路清理建筑土方，项目南门也竖起了一块中英双语搭配的新标牌——“深呼吸水上乐园”。
记者从天眼查了解到，深呼吸水上乐园由深元商业开发，其中大股东为景元商业（东城红树林运营方，占股52%），二股东为奕兴房地产（喜洋洋馨苑开发主体，占股48%）。
水上乐园部分水上娱乐设施（规划效果图）
水上乐园部分水上娱乐设施（规划效果图）
“这次合作是两边都有需求，政策刚好搭了桥。”景源红树林常务副总经理李少娟坦言，东城红树林开业以来客流一直稳定，但始终有一块短板：缺少大型体验类游乐项目，尤其是夏季的水上业态和夜间演艺内容，园区扩容升级的需求一直很迫切。而对奕兴房地产而言，长时间承担着土地持有成本与资金压力，缺乏合适的盘活路径。随着过渡性开发政策出台并完善，双方很快达成了合作。
另据李少娟透露，“项目严格遵循过渡性开发政策，首期运营年限5年，到期可申请续期，最长运营周期可达20年。”
首次运用于房地产领域
深呼吸水上乐园之所以备受关注，不仅因为它是新旧项目的转换，更因为它是清城区过渡性开发政策适用范围扩围后，首个落地的房地产存量用地项目。
过渡性开发这项探索并非一蹴而就。早在2025年，清城区就以凤城、横荷等街道为重点试点，率先启动低效用地过渡性开发的实践探索。当时出台的《清远市清城区过渡性开发项目审批操作指引（试行）》《清远市清城区过渡性开发项目用地交易办法（试行）》等政策性文件，最初划定的适用范围，仅限于政府储备用地与集体经济组织留（自）用地。
例如，位于凤城街道的清城区邮政快递分拣中心（凤城仓），盘活的就是田龙社区的集体留用地；位于横荷街道的清远市邮政邮件仓储及分拨中心，则是盘活了额坑村 45 亩村集体留用地，通过拆除旧有建筑、腾退空间，引入了现代物流仓储项目。
凤城街道的清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）资料图。
凤城街道的清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）资料图。
随着探索的深入，过渡性开发的适用范围也进一步扩大。“申请的类别增加，供而未用等利用效率低的存量建设用地也被纳入适用范围。”市自然资源局清城分局相关负责人介绍，位于东城街道的深呼吸水上乐园项目便属于这一新增范畴。
过渡性开发是属地政府适配市场形势推出的柔性调控举措，打破以往“拿地即建房”单一开发思路，在不调整原有土地规划性质的基础上，允许暂不具备住宅开发条件的闲置地块短期经营文旅、商贸、仓储、托育等业态。在清远市房地产业协会相关负责人看来，这次扩围对区域房地产行业有着多重实质性价值。
具体到深呼吸水上乐园项目，上述负责人表示，“一方面，沉睡闲置土地能快速产生经营收益，缓解房企土地持有成本与资金压力；另一方面，片区休闲、便民配套持续完善，聚拢片区人流，待市场回暖后可恢复住宅开发，真正实现短期回血、长期增值。”
一招灵换来满盘活
一块闲置地块的盘活，影响的远不止项目本身。
东城是清远市区最年轻的发展板块。省职教城坐落于此，十几所院校、数以万计的师生聚集；数字经济产业园里，年轻的面孔进进出出。但这里缺少大型主题游乐场所，缺少青年潮流夜经济——年轻人有消费的意愿，却没有足够多的消费场景。
水上乐园项目已开始动工建设。清远日报记者 刘淑芳 摄
水上乐园项目已开始动工建设。清远日报记者 刘淑芳 摄
深呼吸水上乐园的出现，恰好填补了这个空白。李少娟表示，项目建成后，不仅可以让东城红树林现有客流与乐园双向引流，形成消费闭环，还将联合本地景区推出互通套票，带动区域内的酒店、餐饮等行业。在她看来，这不仅是商业逻辑的延伸，更是一个“服务青年、吸引人才的产城融合休闲配套”。
东城街道也将该项目纳入了环省职教城经济圈的发展规划。“盘活闲置存量土地后，完善相关基础设施配套，打造东城特色滨水文旅名片。同时联动红树林湿地打造水陆生态游览线路，以文旅收益反哺生态管护，做活做优水经济。”东城街道相关负责人表示。
清远市房地产业协会相关负责人表示，未来是否会有更多的房地产项目适用新政策，还是要因地制宜。在不同区域地块匹配差异化的业态——城区成熟地块布局邻里商业，城郊交通沿线发展仓储冷链，配套薄弱片区落地普惠托育。房企可以根据自身资金压力，选择文旅、商业快周转项目，或是仓储、托育长期租赁业态。“拓宽存量资产盘活渠道的同时，也为区域发展贡献新力量。”他说。
水上乐园整体规划图。
水上乐园整体规划图。
对清城区而言，闲置楼盘“长”出水上乐园，从闲置十多年的土地到造浪池、海啸池等水上游乐设施，再到一条水陆生态游览线路——这个链条的起点，是一份政策的松动。如今，清远中心城区处在土地利用从增量扩张转向存量提质的阶段，过渡性开发探索还在继续。
正如水上乐园的名字一样，“深呼吸”这个动作本身，似乎也在提醒我们：有些闲置的、低效的资源和场景不是推倒重来，而是换一口气，再出发。
记者：樊乾
编辑：何建鹏
校对：杨可
主编：蔡硕
编审：刘厚斌
编委：樊沃夫
订阅后可查看全文(剩余80%)
